Trends im Facility-Management
Die Software im Gebäude
Energieeffizienz stellt eine der wichtigsten Herausforderungen dar, vor denen die Betreiber großer Liegenschaften heute stehen. Bauliche Maßnahmen sind ein Schlüssel dazu - ein weiterer, dessen Bedeutung Unternehmen zunehmend erkennen, heißt intelligentes Gebäude-Management. IT-gestütztes Gebäude-Management kann nicht nur eine deutliche Senkung des Energieverbrauchs bewirken, sondern bringt auch signifikant niedrigere Instandhaltungskosten mit sich.Der Betrieb von Gebäuden kostet viel Energie. Fabriken, Büros und Wohnungen: 40 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland und 20 Prozent der CO2-Emissionen entfallen heutzutage auf den Betrieb von Gebäuden. Zugleich steigen aufgrund von Ressourcenknappheit und durch politische Entscheidungen - Stichwort Energiewende - die Preise für Energieträger wie Strom, Gas und Öl. Daher machen die Energiekosten einen immer größeren Anteil der Betriebskosten aus. Umso stärker wirken sich Einsparungen an dieser Stelle auf das Betriebsergebnis der Eigentümer und Nutzer von Gebäuden aus. Aus zwei Gründen setzen immer mehr Unternehmen und staatliche Institutionen auf energieeffiziente Gebäude: Zum einen steigt der Kostendruck angesichts von Globalisierung und demografischer Entwicklung weiterhin, obwohl die Einsparpotenziale in den Kernprozessen zumeist schon weit gehend ausgeschöpft sind. Zum anderen stehen die Akteure einer kritischen, umweltbewussten Öffentlichkeit gegenüber, die eine Senkung des CO2-Ausstoßes einfordert. Im jährlichen Nachhaltigkeitsbericht, den immer mehr Unternehmen und Behörden vorlegen, müssen dazu regelmäßig Erfolge verzeichnet sein - andernfalls droht ein Imageproblem. Die erste Reaktion der Betreiber von Gebäuden, vom Eigenheimbesitzer bis zum Inhaber großer, weltweit verstreuter Liegenschaften, auf diese Entwicklungen waren bauliche Maßnahmen. Darüber hinaus rücken derzeit die Einsparpotenziale in den Fokus, die ein intelligentes, IT-gestütztes Gebäude-Management bietet. Dies stellt eine noch relativ neue Entwicklung dar. Intelligentes Gebäude-Management Wie in einem modernen Auto finden sich in Gebäuden mittlerweile überall Elektronik und EDV: Heizung, Lüftung und Klimaanlage, Wasser und Abwasser, Licht, Jalousien, Türen und Aufzüge - die Steuerung und Verwaltung der Infrastruktur geht zunehmend automatisiert vor sich, wodurch die Betreiber bereits viel Energie sparen können. Doch lassen sich mit dem Einsatz von Sensoren und Überwachungsprogrammen, durch Vernetzung der Systeme untereinander und Verknüpfung mit externen Daten, durch intelligente Analyse- und zentrale Management-Programme noch ganz andere Einsparungen realisieren. Dabei zeichnen sich drei Trends ab: Trend 1 - Gebäude-Management-IT geht Problemen auf den Grund: Künftig werden in immer mehr Gebäuden moderne Sensoren und intelligente Zähler Betriebszustände in Echtzeit überwachen und Informationen über den Verbrauch geben. Das Optimierungspotenzial liegt dabei in der automatisierten Auswertung der verknüpften Daten aus den verschiedenen Systemen eines Gebäudes. Dadurch ist es nicht nur möglich, Probleme zu bemerken, sondern oft auch, die Ursachen zu identifizieren. In einem vernetzten, zentralisierten System können Optimierungsregelungen erkennen, ob Heizung und Lüftung eines Bereichs gleichzeitig arbeiten oder ob die Temperaturunterschiede zwischen außen und innen plausibel sind: ein Beispiel dafür, wie Gebäude-Management-IT Problemen auf den Grund geht. Trend 2 - Gebäude-Management-IT stößt Prozesse zur Problemlösung an: Wenn an einem Gerät etwas nicht stimmt, kann eine Anzeige in den roten Bereich wandern oder ein Lämpchen aufleuchten - dies ist das heute Übliche. Bei künftigem Gebäude-Management kann die IT aufgrund einstellbarer Regelwerke Aktionen wie zum Beispiel die Inspektion einer Anlage oder den Austausch von Filtern veranlassen. Die Meldungen aus verschiedenen Gebäudeleitsystemen und von einer Vielzahl verschiedener Messpunkte mit definierten Grenzwerten lassen sich dabei automatisch bewerten und priorisieren, bevor das System - falls nötig - per E-Mail oder SMS das Facility-Management alarmiert beziehungsweise direkt einen Service-Techniker oder Dienstleister beauftragt. Trend 3 - Gebäude-Management-IT erkennt Probleme schon im Vorfeld und steuert gegen: Einen Schritt über die Erkennung und Behandlung bestehender Probleme hinaus gehen "Predictive Analytics"-Tools. Sie ermöglichen eine automatisierte und selbstlernende Identifizierung von Schwachstellen in den Systemen, einschließlich der oft vielfältigen Ursachen. So lassen sich Ausfallwahrscheinlichkeiten erkennen. Dies hat erstens den Vorteil, dass die Betreiber Probleme beheben können, bevor Stillstands- und Reparaturkosten in die Höhe schießen. Zweitens entsteht ein großes Einsparpotenzial bei den Wartungskosten: Das System erkennt nicht nur, dass demnächst ein Problem auftreten könnte, sondern ist auch in der Lage, das Ausfallverhalten von Anlagen in Abhängigkeit von Faktoren wie Witterung oder Nutzung zu analysieren und zum Beispiel Wartungsintervalle zu verlängern. Die Trends im intelligenten Gebäude-Management bringen es mit sich: IT-unterstütztes Gebäude-Management, wie es heute schon möglich ist, steigert nicht nur die Energieeffizienz, sondern senkt gleichzeitig auch die Instandhaltungskosten. Die Werkzeuge, die Technologieunternehmen dafür entwickelt haben, sind bereits erprobt und bewährt. IBM zum Beispiel hat mit IBM Tririga für die Energieoptimierung Tools wie Tivoli Monitoring, Netcool Event-Management, Ilog, Cognos und Maximo zu einer vorkonfigurierten Appliance weiterentwickelt, durch die Energie-Management und Instandhaltungsprozesse eng verwoben und bestmöglich aufeinander abgestimmt sind. Energieoptimierung und Instandhaltung Bei manchen Betreibern großer Liegenschaften wie Banken und Versicherungen sind die Betriebskosten der Liegenschaften einschließlich der Energiekosten der zweitgrößte Kostenfaktor hinter dem Personal. Wie schnell sich die Installation eines intelligenten Gebäude-Managements rentiert, hängt allerdings nicht nur von der Kostenstruktur des Unternehmens, sondern auch von der Ausgangsbasis in den Gebäuden selbst ab: Es empfiehlt sich, zuerst bei den jeweils größten Energieverbrauchern und Kostentreibern anzusetzen. Für kommerzielle Projekte geht IBM beispielsweise von einem Amortisationszeitraum von anderthalb bis zweieinhalb Jahren aus. Großanwender wie General Electric haben innerhalb weniger Jahre eine hohe dreistellige Millionensumme eingespart. Aber auch kleinere Liegenschaftsbetreiber können durch ein systematisches, IT-gestütztes Gebäude-Management deutliche Einsparungen in vielen Bereichen erzielen: niedrigerer Energieverbrauch durch höhere Transparenz und Kontrolle, verbessertes operatives Facility-Management mit Dienstleisterüberwachung, reibungslose Abläufe durch zustandsbasierendes Instandhaltungs-Management, Mietvertrags-Management mit automatisierter Terminverfolgung und Alarmierung, bedarfsgerechtes Flächen- und Portfolio-Management sowie - zunehmend wichtiger - Sensibilisierung der Mitarbeiter.
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